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新房(fang)定(ding)局,的项目,周边,妈湾
靠(kao)近前海位置(zhi)的新房(fang)，天花板预期调整到了8万(wan)出头(tou)一平。
供应毫无悬念
前海自从调规以后，南山的优质地段不缺供应已经成为市场的共识。
但(dan)入市步骤比较快的是返还用地的项目。
据了解，位于南山区兴海大道东侧、沿山路(lu)南侧的观山海家园已经在吹风，并且户型图已经曝光。
从实(shi)地考察来看，项目已经出地面五六层左(zuo)右，工地施(shi)工作业也如火如荼。按(an)照常规的施(shi)工进度测算，预计很快便可达到预售的条(tiao)件。
项目总(zong)共12栋塔楼，总(zong)层高17-25层，规划户数870户，容积率2.75，结合地理位置(zhi)，优势比较明显，是低容积的纯粹山景大社区花园。
周边的商业、地铁、学校等配套(tao)成熟，都(dou)能近距(ju)离享(xiang)受。
比如商业，除了项目自带约(yue)6000㎡的社区商业，一路(lu)之隔(ge)就是泛海城市广场购物中心(xin)。
约(yue)750米有兴海湾肉菜市场，周边15分钟车程范围还能到达海上(shang)世界，K11购物艺术中心(xin)等大型商业中心(xin)。
比如交通方面，项目配建公交首末站，出门(men)便是主干(gan)道兴海大道，月亮湾大道，步行约(yue)750米可到达5号地铁线“荔湾站”。
比如教育配套(tao)，项目西北侧一路(lu)之隔(ge)规划了1所36班制(zhi)小学，约(yue)步行750米有南山实(shi)验(yan)教育集团荔湾小学，步行约(yue)1.1公里(li)有深大附中初中部。
所以是低密度，有一定(ding)山景资源的纯粹大社区。
但(dan)项目的短板也比较明显。
1、周边整片环(huan)境面貌还有很大的提升(sheng)空(kong)间，因为周边处(chu)于大面积的施(shi)工建设阶段。
2、项目归属于南山荔湾板块，靠(kao)近前海妈湾片区和蛇(she)口片区，但(dan)属于边缘地带。而妈湾在去年(nian)新增十几宗住(zhu)宅用地，一定(ding)程度上(shang)会受妈湾核心(xin)地段未来项目影响。
3、临近妈湾，紧挨(ai)兴海大道主干(gan)道，会有大货车车流容易拥堵(du)以及道路(lu)的部分噪音影响。
4、从已经曝光的户型图来看有95—138平的面积段，但(dan)《深圳(chou)市前海管理局关于观山海家园项目工程规划许(xu)可变更(geng)的公示》显示，项目户型面积＜90㎡的户数调整为747户。
5、项目由深圳(chou)市远荔实(shi)业有限公司开发(fa)建设，但(dan)股东中包含荔源实(shi)业，世星企业控股集团、众冠股份以及远洋(yang)集团。
其中远洋(yang)集团为最大股东占有48%的权(quan)益，但(dan)曾提出境外债务重组以及被申请清盘。
8万(wan)/平或许(xu)是天花板
虽然项目价格还未确定(ding)，但(dan)市场预期的价格已经有体现。
一方面，项目周边二手房(fang)目前成交的价格水平在8万(wan)-9万(wan)/平。
如2012年(nian)的泛海拉菲花园二期，今年(nian)7月成交一套(tao)136.86平户型，成交总(zong)价约(yue)1253万(wan)，折合单价约(yue)9.16万(wan)/平；
如2017年(nian)的万(wan)豪掬(ju)月半山今年(nian)4月成交一套(tao)85.17平的户型，成交总(zong)价762万(wan)，折合单价约(yue)8.95万(wan)/平；
比如2016年(nian)的前海港(gang)湾花园，今年(nian)8月成交两套(tao)88.93平户型，一套(tao)成交总(zong)价约(yue)700万(wan)，折合单价约(yue)7.87万(wan)/平，一套(tao)成交总(zong)价约(yue)756万(wan)，折合单价约(yue)8.5万(wan)/平。
再比如2010年(nian)的中海阳光玫瑰园，9月成交两套(tao)房(fang)源，一套(tao)71.75平房(fang)源，成交总(zong)价约(yue)688万(wan)，折合单价约(yue)9.59万(wan)/平，一套(tao)77.42平，成交总(zong)价约(yue)682万(wan)，折合单价约(yue)8.81万(wan)/平。
基本上(shang)可以看到，周边一些相对楼龄小一点的刚(gang)需户型房(fang)源，成交价格区间在7.8万(wan)-9万(wan)/平。
另一方面，购房(fang)群(qun)体释放出的预期放得(de)非常低。
比如在社交平台上(shang)关于项目的价格，潜(qian)在购房(fang)者询问价格预计多少，给出的猜猜是“单价7W吗”；
比如本地的购房(fang)群(qun)体反馈，市场的价格预期大约(yue)是七(qi)八万(wan)一平，部分低预期的购房(fang)者则认为，未来打完折后价格区间在六万(wan)多一平才(cai)会考虑。
所以，若(ruo)参考前海附近过去入市的项目价格，未来的去化压力是非常大的。
因为附近前海入市的新盘在10万(wan)+/平——
2019年(nian)11月，前海颐湾府备案均价约(yue)10.03万(wan)/平
2022年(nian)9月，颐城栖(qi)湾里(li)备案均价约(yue)10.14万(wan)/平
2023年(nian)3月，万(wan)科瑧湾悦备案均价约(yue)10.55万(wan)/平
2023年(nian)10月，招(zhao)商瑧玺家园备案均价约(yue)10.21万(wan)/平。
总(zong)的来说(shuo)，项目未来的开盘结局会写在价格确定(ding)的那一刻。
作者|骑猪英雄(xiong)